Testata della Rete civica del comune di Empoli
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Il piano regolatore generale di Empoli

IL PIANO STRUTTURALE

PARTE SESTA - VERSO IL NUOVO PRG


13. L'EREDITÀ DEI VECCHI PIANI

Se per certi aspetti il Piano strutturale di Empoli si presenta innovativo rispetto a precedenti strumenti urbanistici, per altri aspetti il nuovo Piano recupera e ripropone le scelte più convincenti della pianificazione empolese del dopoguerra. Sembra opportuno ripercorrerne in estrema sintesi le vicende.


13.1 Il Piano di Ricostruzione

Nel 1945 Empoli affronta i problemi della ricostruzione dopo gli eventi bellici che avevano portato alla distruzione di 5.000 alloggi. La popolazione in costante aumento e le precarie condizioni igieniche, aggravate dall'alto grado di affollamento degli isolati centrali, indussero l'Amministrazione a bandire un concorso per la redazione di un Piano di ricostruzione. La commissione giudicatrice selezionò tre progetti, ma l'Amministrazione comunale preferì affidare la redazione del Piano di ricostruzione al proprio ufficio tecnico.

Le scelte strategiche del Piano erano le seguenti:

- deviazione della SS n 67 a nord della città;

- deviazione del traffico Nord-Sud ad est della direttrice passante all'interno del centro storico;

- sistemazioni di nuove zone di espansione principalmente nelle parti ad est, ovest e nord del centro cittadino;

- sistemazione della zona industriale a sud della ferrovia;

- studio particolareggiato dei nuclei centrali distrutti dalla guerra.

La struttura normativa che accompagna il piano di ricostruzione getta le basi di quello che sarà alcuni anni dopo il nuovo Regolamento edilizio comunale e che andrà a sostituire il vecchio Regolamento d'ornato del 1877.

Il Piano non ricevette grandi consensi. Non furono condivise nè la scelta di fondo (perchè optare per un piano di ricostruzione quando i problemi della residenza e del sovraccarico delle aree centrali avrebbero richiesto un piano regolatore?) nè le soluzioni progettuali.

In particolare non fu condivisa la deviazione della statale n 67 a Nord quando una previsione a Sud avrebbe dato maggior respiro alla città e contemporaneamente avrebbe servito le attività produttive. Si rimprovera all'Amministrazione l'occasione persa per alleggerire le aree centrali troppo compatte e la mancata disciplina delle aree di espansioni esterne alle zone centrali e quindi esterne al piano di ricostruzione.

Gli echi del dissenso risuonano dalle pagine della rivista "Urbanistica" in un articolo sul n 7 dal titolo "Empoli: realizzazioni errori e pericoli di nuovi errori. Necessità di un Piano Regolatore" a firma degli architetti Clemente e Savioli.

L'articolo conclude "Le periferie sono ormai molto compromesse: rimarrebbero le zone sulla riva destra dell'Arno libere da traffici e ottimamente orientate, che potrebbero ben corrispondere alle esigenze dei moderni quartieri residenziali. Questa soluzione già prospettata in alcuni progetti del concorso ha trovato un ostacolo banale ma tuttavia ancora oggi insormontabile. La riva destra, ove tra l'altro sorgono modesti centri che gravitano su Empoli, non fa parte del territorio comunale. Questo vincolo che potrebbe impedire sani criteri di sviluppo, dovrebbe essere superato prima che l'Amministrazione provveda al Piano Regolatore".

Si anticipa così il tema ancora attualissimo della "la città sulle due rive".

Dal Piano di ricostruzione Empoli eredita un territorio stretto a nord dall'Arno, isolato dallo strada di transito che costituisce una barriera insuperabile che impedisce di fatto la fruizione delle sue attrattive paesaggistiche, e stretto a sud dall'infrastruttura ferroviaria.


13.2 Il Piano Paladini - Viviani - Regini

Empoli supera ben presto i limiti posti dal Piano di ricostruzione.

I modi e la rapidità della crescita rischiano di compromettere intere aree. I problemi urbanistici connessi con il nuovo sviluppo spingono l'Amministrazione comunale a bandire un concorso per il nuovo Piano regolatore generale. Il concorso non ebbe esito positivo e della redazione furono incaricati congiuntamente l'Ufficio tecnico e professionisti esterni.

Il primo PRG, redatto dagli architetti Paladini e Viviani e dall'ing. Regini fu adottato nel 1956 e conteneva già le scelte di fondo che condizioneranno, nel bene e nel male, il futuro urbanistico della città.

Le previsioni del PRG del 1956 sono riassunte in sedici punti:

1. Il centro cittadino: definito dai progettisti "stato di fatto non modificabile" ha già una prevalente destinazione commerciale. Fra gli obiettivi per la zona centrale si considerano l'allontanamento del traffico ed il recupero all'uso pedonale, l'alleggerimento della densità edilizia, il recupero del "canto" con una disinvolta operazione di demolizione per fortuna mai attuata.

2. Il quadrilatero di scorrimento: via Cavour, via Giovanni da Empoli, via Roma, piazza della Vittoria, via Tinto da Battifolle, piazza Guido Guerra, via Dogali, piazza Marchetti, piazza Garibaldi e via Giro delle Mura sono proposte come una sorta di quadrilatero di scorrimento su cui posizionare alcune delle principali attrezzature della città.

3. L'anello di verde interno: "creare intorno al vecchio centro un anello di spazi aperti" e preservare dalla saturazione le aree ancora libere, che sono proposte con funzione di alleggerimento delle densità e da valorizzare con una previsione di verde sia pubblico che privato.

4. La sosta pedonale presso il "Canto": Idea singolare, che trova le radici nel piano di ricostruzione, quella di allargare l'incrocio tra via del Giglio e via Ridolfi con corpose demolizioni per creare una piazza (delle dimensioni non trascurabili di m. 50 x m. 20) per "permettere la bella visuale dell'abside dell'antica collegiata di S. Andrea".

5. La nuova piazza di S. Stefano degli Agostiniani e la sede comunale: anche in questo caso si trattava di creare una piazza mediante demolizioni all'incrocio tra via Leonardo da Vinci e via de' Neri, per far spazio al palazzo comunale che sarebbe dovuto sorgere all'angolo tra via Cavour e via L. da Vinci.

6. La sistemazione dell'area del vecchio ospedale: "si prevede che l'area stessa sia destinata alla costruzione di edifici di particolare consistenza a carattere commerciale o collettivo con il completo risanamento di via Paladini e l'inserimento di tutta la zona nella vita cittadina"; non è chiaro se anche in questo caso il risanamento passi attraverso il piccone demolitore.

7. La zona urbana residenziale: si tende ad introdurre fasce a verde con funzione di soluzione di continuità.

8. La fascia di verde esterna: ampie fasce verdi su cui si innestano svariate attrezzature separano i quartieri centrali dalle periferie di nuova formazione e che si intende ampliare, senza creare un anello continuo e senza "fratturare l'organismo urbano" perché, affermano i progettisti, "non bisogna dimenticare difatti, che siamo di fronte ad un piccolo plesso urbano, per il quale l'unica forma logica e naturale è quella monocentrica, e pertanto si tratta solo di facilitare l'articolazione del tessuto urbano in quartieri e non già di creare dei veri e propri centri satelliti".

9. I quartieri esterni: si propone un consistente sviluppo dei quartieri esterni di Pontorme e S. Maria a Ripa (definti autosufficienti dal momento che contengono al loro interno anche attività artigianali). Un'affermazione dei progettisti merita attenzione "Non figura nel piano la zona di Spicchio e Sovigliana, a nord dell'Arno, appartenente al comune di Vinci, ma che dal punto di vista urbanistico rappresenta il terzo quartiere residenziale esterno ad Empoli".

10. Le zone industriali: sono tre Pontorme, Carraia e Pratignone, cui fanno complemento una serie di piccole aree nelle frazioni che, nate per consentire agli insediamenti esistenti di sopravvivere ed ampliarsi, finiranno nel tempo per consolidarsi e dare luogo a nuovi e diversi impianti privi di continuità con l'insediamento di partenza.

11. Le frazioni: il problema delle frazioni è affrontato in modo non uniforme distinguendo le frazioni da consolidare e ampliare (Pozzale e Ponte a Elsa), alle quali è riconosciuta la possibilità di un consistente sviluppo, da quelle cui si riconosce una possibilità più limitata (Marcignana, Fontenella e Avane) e da quelle residue che si ritiene di dover preservare all'uso agricolo.

12. Le ferrovie: ndr.

13. La viabilità: si propone lo spostamento della SS n. 67 a sud, con un tracciato analogo all'attuale tracciato della superstrada Fi.Pi.Li.

14. L'azzonamento: salvo il centro cui si riconosce un prevalente uso terziario, si conferma per il resto del territorio la commistione delle destinazioni residenziale e produttiva anche se la si articola in modo differenziato: quartieri più propriamente residenziali in prossimità del centro, maggiore incidenza delle attività produttive altrove.

15. Le fognature: da completare. Si comincia ad ipotizzare la separazione, mai attuata.

16. Impegni finanziari per la esecuzione del piano: ndr.

La struttura normativa, composta di 25 articoli, contiene indici di fabbricabilità per le diverse zone. Le zone agricole hanno un indice diffuso di 0.25 mc/mq utilizzabile anche per fini non agricoli. Ne deriverà quella urbanizzazione a "filamenti", con tendenza alla saldatura lungo le strade extraurbane, che il Piano strutturale intende oggi disincentivare.


13.3 Il Piano Paladini -Viviani - Regini - Ristori

Nel 1962, all'uscita della "Legge ponte", il piano del 1956 si trovava ancora in itinere. Fu subito chiaro che sarebbe stato difficile reperire aree per l'edilizia economica e popolare nel contesto delle previsioni di tale Piano; inoltre il Consiglio Superiore dei Lavori Pubblici, approvando il piano, aveva formulato diverse prescrizioni che furono prese a pretesto, unitamente alla nuova legge, per passare alla redazione di un nuovo strumento urbanistico.

Nel 1963 l'Amministrazione decise di redigere un nuovo piano, operazione che si tradusse, almeno in parte, nella rielaborazione delle previsioni precedenti.

Il nuovo piano definiva con maggiore precisione rispetto al piano precedente gli indirizzi e le prospettive dello sviluppo della città. Scrivevano i progettisti: "La città monocentrica, articolata con quartieri esterni praticamente a cavallo dell'antica strada Firenze-Pisa, viene col nuovo PRG ad estendersi a nord della medesima, sfruttando al massimo l'affacciamento sul corso dell'Arno".

Per costruire una nuova forma urbana vengono coinvolte aree esterne come Avane, S. Maria e Pontorme; anche la frazione di Cortenuova, considerata nel piano precedente di scarso interesse in termini di sviluppo edilizio, viene investita da previsioni di espansione.

In applicazione della legge n. 167/1962 vengono predisposti 10 piani di zona: due nel capoluogo (Serravalle e S. Maria) e gli altri otto distribuiti nelle frazioni a cui il piano riconosce un nuovo ruolo nello sviluppo economico e sociale del Comune.

Nel nuovo PRG vengono confermate le disposizioni dello strumento urbanistico precedente relative al centro cittadino, quali la realizzazione dello slargo in via del Gelsomino e la liberazione della facciata della chiesa di S. Stefano agli Agostiniani per la realizzazione della nuova sede polifunzionale del palazzo comunale.

Le previsioni delle zone industriali vengono invece modificate ed iniziano quei ripensamenti sulla loro individuazione che sono proseguiti fino ad oggi.

Viene soppressa la zona industriale di Pontorme e compare la zona del Terrafino, integrata quest'ultima dalla previsione di un vasto quartiere residenziale che verrà poi stralciato dalla Regione al momento dell'approvazione agli inizi degli anni settanta.

Si consolidano le previsioni industriali nelle frazioni dove aree individuate per consentire agli insediamenti esistenti di sopravvivere e ampliarsi finiranno per configurarsi come vere e proprie aree industriali.

L'articolato normativo predisposto è sostanzialmente diverso dalle norme tecniche del 1956 e si sopprimono, anche a causa del voto del Ministero, le possibilità di deroga. La struttura normativa è rimasta invariata sino ad oggi.

Il piano fu definitivamente approvato dalla regione Toscana nel 1974 e da allora ha subito una serie di Varianti che hanno finito per modificarne la struttura originaria. Tra le più rilevanti occorre ricordare la Variante generale del 1980 che anticipò il trasferimento dal centro di alcune attività produttive e la modifica di alcune aree.


14. DISPONIBILITA' INSEDIATIVA DEL PRG VIGENTE

Il PRG vigente, rappresentato nella tavola 2.2 "Stato di attuazione del PRG", offre ancora ampie disponibilità residue sia di aree residenziali che di aree per attrezzature; può invece considerarsi ormai quasi completato per quanto riguarda le zone industriali. (tab. 75 e 76)

Per uso residenziale sono ancora realizzabili, su una superficie edificabile di mq 173.637, 605.334 mc di cui il 38,2% in aree soggette ad intervento pubblico ed il 61,8% in aree soggette ad intervento privato. Tale quantità, sulla base del parametro di 100 mc/abitante, consente ancora l'insediamento di oltre 6000 nuovi abitanti teorici.

Tra le aree soggette ad iniziativa privata non utilizzate prevalgono le zone di espansione sottoposte a piani di lottizzazione (47,7%), seguite dalle zone sottoposte a piani di recupero (7,3%) e dalle aree di completamento (6,9%). Tra queste ultime prevalgono le zone prive di urbanizzazioni di supporto e/o di difficile utilizzazione (5.5%).

Le cause del mancato utilizzo delle aree disponibili sottoposte a piani di iniziativa pubblica sono da ricercare da un lato nell'alto costo di acquisizione dei terreni e dall'altro nella riduzione complessiva degli investimenti nel settore dell'edilizia abitativa da parte dello stato. Il rallentamento degli interventi da parte degli operatori privati, indicato oltre che dalla disponibilità di aree non ancora utilizzate anche dall'andamento dell'attività edilizia degli ultimi anni, sembra determinato dalla riduzione della domanda, dovuta al calo demografico e al venir meno di immigrati con sufficienti capacità economiche per accedere all'acquisto della casa, ma anche dal venir meno della convenienza ad investire nel settore della casa rispetto ad altre forme di investimento (per esempio Bot o azioni).

Il PRG vigente prevedeva zone industriali per complessivi 1.318.000 mq, concentrate in tre grandi aree: Carraia, Pontorme, Terrafino-Castelluccio. Le aree industriali di Carraia e Pontorme sono ormai esaurite; la zona del Castelluccio offre disponibilità residue ma è destinata alla sola industria vetraria ed è in disponibilità alla Zignago vetro. Le aree minori sono poco rilevanti in termini quantitativi e consentono prevalentemente ampliamenti di attività già insediate. Al Terrafino sono ancora libere aree per complessivi mq 112.758.

Il PRG vigente prevedeva una superficie per standard urbani di 2.192.102 mq, di cui oltre la metà è già stata utilizzata; sono ancora disponibili terreni per attrezzature e servizi per complessivi 1.041.667 mq.

Nelle tabelle 77-83 è fornito il dettaglio della dotazione di standard urbanistici di ciascuna Unità organica elementare sia in complesso che per ciascun tipo di attrezzatura. La sottodotazione di standard riguarda principalmente l'area urbana a maggiore densità. Mancano soprattutto aree a parcheggio e aree per l'istruzione di base. Occorre tuttavia notare che alcune carenze rispetto alla norma sono del tutto teoriche, tanto che si è in presenza di chiusure di scuole per mancanza di bambini in età scolare.

Tra le attrezzature ad oggi non realizzate occorre citare: il parco di Monteboro a causa della presenza della discarica a tutt'oggi da recuperare; il completamento delle scuole di ordine superiore; il villaggio scolastico. Poiché nella realizzazione degli spazi verdi è stata data la precedenza alle aree inserite nel centro, non sono stati realizzati gli spazi verdi a servizio delle frazioni e il verde pubblico contermine alle aree di frangia. Nel complesso le aree residenziali pubbliche sono state dotate di attrezzature rispondenti alle disposizioni di legge in materia di standard urbanistici.


15. GLI STRUMENTI COLLATERALI


15.1 Il Piano Urbano del Traffico e il piano della Viabilità

Il Piano Generale del Traffico Urbano è stato predisposto nel luglio 1997 e riguarda la riorganizzazione del traffico della città e delle frange urbane. Lo strumento del Piano Urbano del Traffico (PUT) è stato introdotto con il Nuovo Codice della Strada del 1992 ed è normato dalla Circolare del Ministero dei Lavori pubblici del 1995. Esso si compone di due principali elementi: il Piano Generale del Traffico Urbano (PGTU) e i Piani di attuazione.

Il PGTU disegna una prospettiva pluriennale e strategica della riorganizzazione della mobilità urbana prendendo in considerazione tutte le sue componenti: i movimenti pedonali e con mezzi non motorizzati, i movimenti veicolari, il trasporto pubblico, i parcheggi, ecc..

I Piani attuativi devono invece definire operativamente interventi da realizzare nel breve periodo (dunque in genere non infrastrutturali) e da monitorare nei loro effetti al fine di "riaggiustare" le previsioni, se del caso, a ritmo biennale.

Le principali indicazioni che emergono dal PGTU e che hanno rilevanza ai fini del Piano Strutturale sono:

1. la pedonalizzazione della zona del C.S. compresa all'interno del "giro di Empoli";

2. la creazione di zone a a traffico limitato attorno alla zona pedonale;

3. la creazione di una zona a velocità limitata (30 km/h) comprendente via Carugi e via Orti e i tratti tra queste compresi di via delle Chiassatelle e via delle Antiche Mura per favorire la percorribilità ciclopedonale;

4. la creazione di percorsi ciclopedonali sui seguenti itinerari:

a) via Roma dalla Stazione a piazza della Vittoria,

b) il percorso su via Battifolle e, attraverso il Parco, sino ai parcheggi del Palazzo delle Esposizioni e di via Leopardi,

5. la creazione dei seguenti itinerari ciclabili:

a) Via di Ponsano - Stazione - Zona scolastica - Empoli Vecchia,

b) Empoli Vecchia - Ospedale - piazza Garibaldi,

c) Ponte Vecchio - piazza Guerra - piazza della Vittoria - via Roma - Stazione.

6. La riorganizzazione della piazza della Stazione per migliorare la circolazione e le fermate del trasporto pubblico su gomma.

7. la creazione di un parcheggio di attestamento per la stazione a fianco di via XI Febbraio, da realizzare su due piani con una struttura modulare riposizionabile, in modo da non compromettere future riorganizzazioni complessive del nodo di interscambio.

Vengono infine individuati alcuni nodi particolari sui quali si propongono interventi puntuali volti a migliorare il loro funzionamento e la sicurezza.

Questi interventi, hanno l'obiettivo di migliorare la qualità urbana di Empoli, la sua fruibilità da parte dei pedoni e l'accessibilità alternativa a quella automobilistica (fondamentalmente ciclopedonale) e comportano la riorganizzazione della circolazione automobilistica e della sosta.

La circolazione automobilistica viene rivista per evitare i flussi di attraversamento e viene organizzata per "stanze". La sosta viene riorganizzata in funzione del tipo di utenti (residenti, operatori economici e 'visitatori') riorganizzando i parcheggi attraverso differenziazioni delle tariffe e dei tempi di sosta consentiti.

Si tratta di obiettivi da perseguire nel periodo di validità del PUT e quindi con interventi non particolarmente costosi e che non presuppongono grandi cambiamenti nella struttura urbana, ma che sono condivisi dal nuovo Piano Regolatore. Attraverso il nuovo Piano è possibile attuare scelte localizzative e infrastrutturali che possono influire in modo più incisivo sulla riorganizzazione della viabilità, sulle localizzazioni delle funzioni e sul trattamento degli spazi pubblici e privati.


15.2 Il Piano dei tempi e orari della città

La Legge Regionale 5/95 prevede che il Piano Strutturale comprenda tra gli obiettivi l'esigenza "dell'organizzazione programmata dei tempi di vita, di lavoro e di mobilità dei cittadini". Ne deriva che il PS deve contenere "il quadro conoscitivo delle attività svolte sul territorio al fine del riequilibrio e della organizzazione dei tempi, degli orari e delle necessità di mobilità".

Tale quadro è stato costruito attraverso la ricerca "Strategie orarie in un'area policentrica", commissionata da 10 comuni del sistema locale Empolese - Val d'Elsa, ultimata nel febbraio 1997.

La ricerca nasce culturalmente nell'ambito della problematica della doppia presenza femminile nel mondo del lavoro fuori casa e del lavoro domestico e di cura. Doppia presenza nella quale il problema dell'armonizzazione dei tempi quotidiani ha avuto in passato ed ha tutt'ora un ruolo centrale. Da questa impostazione derivano la prevalenza femminile del campione intervistato e, in parte, la griglia di lettura dei risultati.

Tuttavia il quadro offerto va oltre questa impostazione per allargarsi a rappresentare l'atteggiamento della popolazione maschile e femminile di fronte ai temi dell'organizzazione della città, della qualità della vita, dei rapporti tra cittadini e pubblica amministrazione.

I temi analizzati riguardano:

- gli orari del commercio e di altri importanti servizi della città;

- la disponibilità ad utilizzare l'area come risorsa;

- la mobilità obbligata (per lavoro e studio);

- gli orari dell'amministrazione comunale (gli uffici aperti al pubblico) e alcuni aspetti della qualità della vita.

I risultati della ricerca sono estremamente interessanti per il nuovo PRG: dal punto di vista dell'immagine del territorio, della gerarchia dei suoi problemi e della domanda di cambiamento espressa dai cittadini.

I risultati riguardano ovviamente il complesso dell'area considerata. Tuttavia è significativo, anche per Empoli, che nell'opinione della maggioranza il territorio sia vissuto come "un luogo che pone al riparo dall'ansia e dall'insicurezza", nel quale permangono reti di socialità capaci di aggregare e far agire i cittadini in senso solidaristico.

Un luogo dove i problemi, pure presenti, non raggiungono mai toni drammatici, e dove gli atteggiamenti degli abitanti rispecchiano un indubbio attaccamento alla propria identità culturale e alle origini. Si è consapevoli della propria comunità e della propria appartenenza, ma senza escludere gli "altri", gli immigrati verso i quali i giudizi sono prevalentemente positivi. Prevale l'ottimismo verso il futuro, con l'idea che la realtà, anche dove non funziona, possa essere migliorata.


15.2.1 Indicazioni per il Piano Strutturale

Rimandando all ricerca per il dettaglio dei risultati circa le tematiche sopra indicate sembra opportuno richiamare gli elementi importanti ai fini del PS.

a) Il ruolo di Empoli come riferimento per le attività commerciali e i servizi

Empoli si configura come centro principale di riferimento non solo per quanto riguarda i negozi non alimentari e di grande distribuzione, ma anche per le attività ricreative, il cinema, i pubblici esercizi.

b) Il favore verso la valorizzazione del centro storico

La vivacità culturale che si esprime attraverso manifestazioni come Mercantia, Val d'Elsa estate, Luci della città, ecc., raccoglie grandi consensi. Soprattutto raccoglie consensi l'utilizzazione, in queste occasioni, del centro storico come "luogo" di incontro tra generazioni e di riscoperta delle tradizioni, degli antichi mestieri, delle proprie radici. In particolare per Empoli si rimprovera al Comune di essere meno impegnato di altri nella organizzazione di tali manifestazioni e soprattutto nella cura di quelle realizzate.

c) Gli orari degli uffici comunale e delle attività commerciali

L'immagine offerta è di una organizzazione efficiente. Sia i tempi di apertura degli uffici comunali che i tempi di apertura degli esercizi commerciali sono ritenuti dalla maggior parte degli intervistati soddisfacenti. Più dalle donne che dagli uomini, ad indicare la maggior "esperienza" femminile nel combinare attività diverse e, forse, una compatibilità oggettivamente maggiore tra gli orari del lavoro femminile e gli orari degli uffici pubblici e dei negozi.

Le richieste di cambiamento, in generale di allungamento al secondo pomeriggio per gli uffici e di passaggio all'orario continuato per i negozi, mettono in rilievo piuttosto il desiderio "di dare una diversa dimensione al tempo degli acquisti, inteso non solo come momento consumistico, ma come tempo di relazione e di scambio, da vivere con maggiore serenità al di fuori dei ritmi serrati che scandiscono in genere i giorni lavorativi". Se si associano tali indicazioni con l'importanza attribuita al tema della valorizzazione del centro storico come luogo di iniziative culturali e manifestazioni ne emerge l'indicazione, per il PS, della opportunità di politiche di miglioramento qualitativo degli spazi pubblici, della loro riprogettazione come spazio di socialità, della conservazione e valorizzazione dei tessuti edilizi e dei "segni" della storia della collettività.

d) I giudizi sulla qualità della vita

Sono stati assunti come indicatori della qualità della vita i giudizi (su una scala da 1 a 10) relativi ai seguenti temi: viabilità, inquinamento, trasporti pubblici, senso civico della gente, impianti sportivi, servizi culturali, servizi per anziani e per l'infanzia, vivacità del volontariato e vivacità del centro storico.

Empoli raccoglie voti ampiamente sufficienti per tutta la gamma dei servizi e per il senso civico. Molto meno brillanti i risultati per la viabilità, i trasporti pubblici e l'inquinamento che si configurano come temi prioritari per la riorganizzazione urbana del PS.

e) Se fosse il sindaco

La richiesta fatta ad un certo numero di interlocutori privilegiati di quali sarebbero i cambiamenti qualora essi fossero al posto del sindaco ha ottenuto la seguente interessante gerarchizzazione dei problemi e degli interventi da realizzare: occupazione giovanile, trasporti cittadini di collegamento tra la periferia e il centro, lotta all'inquinamento, viabilità e creazione di parcheggi con tessera, assistenza agli anziani e valorizzazione del Centro Storico.


15.2.2 Proposte operative

Le proposte operative di intervento riguardano quattro "aree progetto", il cui contenuto fa parte integrante dei cosiddetti "progetti speciali" a cavallo tra urbanistica e gestione indicati nel paragrafo 4.3, punto 10. Le quattro aree sono:

- Burocrazia amica

- Cittadini informati

- Qualità dei centri urbani

- Socialità solidarietà.

"Burocrazia amica" comprende iniziative per l'apertura degli uffici comunali, per la certificazione telematica, per il miglioramento della competenza degli impiegati attraverso corsi di formazione, il coordinamento degli orari degli uffici pubblici.

"Cittadini informati" comprende il potenziamento degli uffici di Relazioni con il Pubblico, l'allacciamento di tali uffici alle altre amministrazioni per dar luogo ad una sorta di sportello unico, le previsioni di modalità di informazione telefonica e telematica specifica per problemi e per categorie di cittadini.

"Qualità dei centri urbani" comprende un progetto "orari dei negozi" con proposte di diversificazione e prolungamento degli orari, la creazione di percorsi urbani integrati con le attività commerciali e con gli spazi verdi, la promozione di iniziative culturali ed artistiche anche in funzione della valorizzazione dei centri storici, la creazione di "presidi urbani" ovvero luoghi dotati di servizi che hanno orari di apertura particolari.

"Socialità e solidarietà" comprende il progetto della "Banca del tempo" nella quale scambiare la risorsa "tempo" adattandola alle necessità e la creazione di uno Spaziotempogiovani dedicato all'aggregazione e alle attività ricreative e culturali dei giovani.


16. CONSIDERAZIONI SUGLI STANDARD URBANISTICI E TERRITORIALI

Empoli presenta a livello comunale una dotazione di standards urbanistici che complessivamente supera di molto quella prescritta dal D.M. n. 1444 del 2 aprile 1968. Si hanno infatti 26,21 mq/ab rispetto ai 18 mq/ab richiesti. Tale dotazione complessiva è frutto di una distribuzione tra i singoli standards non esattamente corrispondente a quelli di legge. Superano gli standards di legge le attrezzature comuni (+2,59 mq/ab), ed i parcheggi (+1,01 mq/ab), li supera di molto il verde attrezzato (+6,47 mq/ab), è inferiore a quello di legge lo standard per l'istruzione di base (-1,86 mq/ab). La dotazione infine non è uniformemente distribuita tra le diverse Utoe come si vede nella tabella riassuntiva, tenendo presente che la costruzione della tabella è fatta sugli standard effettivi senza utilizzare la possibilità data dalla legge di calcolare il valore doppio di quello reale per le aree a standard nelle zone A e B. E' carente la dotazione di servizi per l'istruzione di base in tutte le Utoe esclusa "la città progettata"; sono carenti di attrezzature comuni le Utoe 4 , 5, 8, 9 e 11; sono infine carenti di parcheggi "la città sfrangiata", "Pontorme, il nucleo storico" e le espansioni lineari 7, 8, 10 e 11. Nella tabella riassuntiva è anche verificato lo stato di attuazione del PRG vigente e quanta parte di esso relativamente alle aree a standard è ancora da realizzare. (tab. da 77 a 83)

La questione degli standard urbanistici è oggi molto dibattuta e in qualche Regione si stanno proponendo modifiche per adeguarli alle nuove esigenze. La legislazione urbanistica relativa agli standard è ormai vecchia di trenta anni ed era stata predisposta sull'ipotesi di una composizione della popolazione molto più equilibrata di quella odierna in termini di classi di età. Si vedono oggi i limiti di una loro applicazione meccanica in particolare per quanto riguarda l'istruzione dell'obbligo. Secondo la legge la dotazione di scuole ad Empoli è inferiore al minimo prescritto, ma pur in questa situazione ci si trova a dover ristrutturare il servizio scolastico a causa della riduzione del numero di bambini che lo frequentano. Anche l'articolazione dei servizi per aree territoriali omogenee e la distinzione tra standards per insediamenti residenziali e per attività produttive risente molto di una concezione urbanistica ormai datata, basata sull'unità di quartiere. Già oggi ad Empoli per esempio alcune attrezzature come il verde sportivo sono utilizzate non in relazione alle singole zone territoriali omogenee, ma in modo più complesso con i gruppi di ragazzi che si spostano da una località ad un'altra in funzione del migliore utilizzo degli impianti esistenti. Contemporaneamente la legge non prevede standard per servizi di cui emerge oggi la necessità come per esempio attrezzature per gli anziani.

E' ovvio che dovendo predisporre il nuovo Piano non si può non rispettare i dettati della legislazione vigente, ma si ritiene opportuno un approccio più flessibile e più pragmatico. A livello comunale e a livello di Utoe sono calcolati gli standard di legge previsti per la popolazione insediabile al 2010 che saranno rispettati a livello complessivo (18 mq/ab), ma la articolazione tra i diversi tipi di servizio potrà variare in funzione delle esigenze e della organizzazione dei servizi. Questo vuol dire che non avendo necessità di scuole si potranno utilizzare le aree previste per l'istruzione dell'obbligo per esempio come verde attrezzato, sapendo che in caso di cambiamento dei bisogni sarà sempre possibile costruirvi una scuola, sempre rispettando il mantenimento del minimo di legge per il verde attrezzato.

Va anche detto che la divisione in Unità Organiche Elementari innova molto la concezione della città e della sua organizzazione. Se si individua una Utoe caratterizzata dalle attività produttive e poco abitata (nel nostro caso per esempio l'Utoe 4 "il mix di funzioni") è improponibile dotarla di standard per l'istruzione che rispondano alle esigenze della poca popolazione insediata e sarà più opportuno per questo servizio aggregarla ad Utoe vicine con un carico residenziale sufficiente ad organizzare servizi scolastici efficienti. Lo stesso ragionamento può essere fatto per i parcheggi. Alcune Utoe come la 13 (la collina) o la 14 (la piana agricola) con insediamenti residenziali molto dispersi hanno necessità di parcheggi pubblici molto diverse da altre Utoe in cui si concentrano funzioni attrattrici di utenti e quindi di traffico. Anche in questo caso sembra ragionevole distribuire i parcheggi di standard in funzione di una loro migliore utilizzazione piuttosto che di una meccanica attribuzione per abitante. Del resto sembra orientata in questa direzione anche la Legge 5 quando dice all'art. 24, terzo comma punto c) che nelle Utoe dovranno essere definiti i "servizi necessari".

Gli standard territoriali sono riassunti nella relativa tabella dove sono individuati anche gli impianti sportivi e le altre attrezzature di scala territoriale per le quali non sono previsti standard di legge. (tab. 84)

La situazione degli standard di legge evidenzia come l'istruzione superiore sia leggermente superiore al minimo di legge, le attrezzature sanitarie siano quasi il doppio del minimo richiesto mentre i parchi urbani siano sotto lo standard minimo di circa 1 mq/ab. Il completamento del parco di Serravalle tuttavia porterà anche queste attrezzature a livelli superiori a quelli minimi di legge.


17. IL DIMENSIONAMENTO DELLA NUOVA DOMANDA INSEDIATIVA


17.1 Previsioni demografiche al 2010

Gli andamenti demografici sul lungo periodo presentano modificazioni notevoli, che si accentuano nell'ultimo decennio. Alcune nuove tendenze sembrano emergere, ma è sempre più difficile prefigurare gli scenari futuri, che dipendono prevalentemente da indicatori con forti gradi di variabilità quali i movimenti migratori, il tipo di immigrati e il luogo di origine e molto limitatamente dai parametri tradizionali e con andamenti sicuramente derivabili da quelli del passato quali la natalità, la mortalità, la fertilità, la nuzialità, ecc..

L'immigrazione presenta caratteristiche che in qualche misura sono indipendenti anche dal mercato di lavoro ed è piuttosto determinata dalle condizioni socio-economiche del luogo di origine. E' quindi difficile prefigurarla anche in funzione della possibile domanda di lavoro che può emergere dagli andamenti dei settori economici.

I dati dell'ultimo periodo, come si è visto nel paragrafo sulla popolazione, evidenziano saldi migratori positivi all'interno dei quali è ancora forte la provenienza dalla provincia di Firenze, dalla Toscana e dalle altre regioni italiane, ma all'interno dei quali le provenienze da paesi extracomunitari hanno assunto un peso non irrilevante (filippini e cinesi sono una quota importante). Si tratta come si è detto di persone giovani che arrivano con la famiglia e spesso con bambini. Le modificazioni della popolazione nel centro storico costituiscono un segnale di questo fenomeno.

La comunità empolese sembra reagire molto positivamente a questo fenomeno relativamente recente e non sembrano emergere i problemi razziali o di rifiuto che si sono verificati in altri luoghi. E' quindi da supporre che questo tipo di immigrazione continuerà anche in futuro, considerando che comunque sono percentuali di popolazione che non stravolgono certamente la comunità stessa.

Viste tutte queste difficoltà di previsione si sono considerate tre ipotesi di proiezione nel futuro degli andamenti del passato. La prima ipotesi considera i dati storici per un periodo lungo che va dal 1981 al 1997, la seconda ipotesi considera un periodo medio (dal '91 al '97) e la terza ipotesi infine un periodo breve (dal '93 al '97).

Per queste tre serie di dati sono state fatte le proiezioni al 2010, considerando questa data il limite di previsione per il Piano, il che significa circa un decennio se si tiene conto dell'iter complessivo del Piano incluso il Regolamento Urbanistico e i tempi di adozione e approvazione. Al di là di questo limite temporale sembra inutile spingersi anche perché se si verificheranno fenomeni oggi imprevedibili si potranno sempre fare i necessari adeguamenti con varianti ad hoc.

Per le tre ipotesi sono state fatte sia le proiezioni lineari delle serie storiche che le proiezioni esponenziali (che sembrano più aderenti agli andamenti dei dati nei periodi considerati). Le tre ipotesi riguardano ovviamente sia i dati della popolazione che quelli delle famiglie.

La prima ipotesi, che considera la serie di dati di un periodo relativamente lungo (17 anni), evidenzia come al 2010, rispetto al 1997, si avrebbe una diminuzione della popolazione di 1.954 persone con la proiezione lineare e di 1.887 con quella esponenziale, e corrispondentemente si avrebbe un aumento di 1.192 e 1.335 famiglie. Il numero medio di componenti per famiglia calerebbe dai 2,76 del 1997 a 2,45 e 2,43 rispettivamente al 2010.

Naturalmente questa proiezione è molto influenzata dal saldo della popolazione sempre negativo che si è riscontrato tra '81 e '91 e fortemente negativo fino al 1986. Questo andamento sembra ormai essersi concluso e i dati dei saldi della popolazione sembrano indicare a partire dal 1984 una inversione di tendenza seppur con andamenti alterni di brevissimo periodo. (tab. 85)

La seconda ipotesi, che considera gli andamenti del passato sul periodo medio '91-'97, indica per l'anno di riferimento 2010 una riduzione di popolazione molto contenuta e molto simile nella proiezione lineare e in quella esponenziale (rispettivamente 376 e 375 persone in meno). Si avrebbe anche un aumento del numero delle famiglie molto maggiore rispetto a quello risultante dalla prima ipotesi, per via dell'accelerazione della frammentazione delle famiglie avvenuta nell'ultimo periodo. In questa ipotesi si arriverebbe ad un aumento delle famiglie pari a 2.040 nuove famiglie nell'ipotesi lineare e a 2.261 in quella esponenziale, il che porterebbe il numero di componenti per famiglia a 2,42 e 2,39 rispettivamente. (tab. 86)

Va detto che negli ultimi anni si è assistito ad una frammentazione delle famiglie superiore al passato che non dipende solo dai mutati stili di vita, dalla minore natalità, ecc., ma anche da ragioni fiscali e anagrafiche e questo va tenuto presente perché questa accelerazione potrebbe essere solo congiunturale e non proseguire in futuro con la stessa intensità.

La terza ipotesi considera solo i dati del passato relativi agli ultimi 5 anni '93-'97. (tab. 87)

In questa ipotesi si avrebbe un aumento di popolazione di 454 persone con la previsione lineare e di 457 con quella esponenziale e rispettivamente di 1.955 e 2.128 famiglie. Il numero medio di componenti per famiglia diventerebbe in questo caso di 2,48 o 2,45 sempre in funzione del tipo di proiezione.

Questa terza ipotesi fondata sulle proiezioni dell'ultimo quinquennio sembra molto ottimistica per quanto riguarda gli andamenti della popolazione, essendo molto influenzata dall'andamento positivo degli ultimi due anni considerati ('96-'97), mentre sembra più ragionevole per quanto riguarda le previsioni delle famiglie perché non comprende i primi anni '90 che sono stati quelli di più forte frammentazione delle famiglie.

Visti gli andamenti delle tre ipotesi formulate e considerando i fattori che influenzano i risultati delle tre diverse proiezioni sembra ragionevole ai fini del dimensionamento del Piano considerare per il 2010 un dato intermedio tra quelli definiti dalla seconda e dalla terza ipotesi. E' quindi possibile prefigurare per il 2010 una sostanziale stabilità o un modesto aumento della popolazione che porti l'attuale popolazione a 43.800 unità (+270 unità) e una riduzione della dimensione della famiglia su un valore attorno a 2,50 componenti/famiglia il che porta il numero di famiglie al 2010 a 17.520 (+1.723 famiglie).

Ai fini delle previsioni insediative si sono quindi considerati un aumento di popolazione di circa 300 persone e un aumento del numero delle famiglie di circa 1.750 unità.


17.2 Il calcolo del fabbisogno abitativo

Le modalità di calcolo del fabbisogno consolidate in passato, e normate sia dalle leggi nazionali che regionali, si basavano su un volume teorico di 100 mc per abitante. Se si considerano le previsioni di popolazione per il decennio prossimo (300 persone) con tale parametro si avrebbe un fabbisogno abitativo modestissimo: si tratterebbe di 300 x 100mc = 30.000 mc.

Il calcolo sulla base di 100 mc per abitante insediato era un metodo sufficientemente adeguato alle stime del fabbisogno in situazioni di forte domanda abitativa determinata da flussi migratori dalla campagna verso la città e dalle zone povere verso le zone ricche tipica del primo dopoguerra e degli anni '60 e '70. Erano periodi in cui gli spostamenti avvenivano con il trasferimento di intere famiglie verso i luoghi in cui più facile era trovare lavoro e più facile migliorare rapidamente le proprie condizioni di vita. Si trattava quindi di una domanda di nuove abitazioni per rispondere ad esigenze facilmente classificabili. Un'altra quota di domanda era determinata dai rapidi mutamenti nel modo di abitare degli italiani che da un lato riguardava il raggiungimento di standard abitativi considerati obiettivi di condizioni abitative civili (come si è detto un abitante per stanza e una famiglia per abitazione), un'altra ancora riguardava la forte spinta a sottrarsi ad un mercato degli affitti via via più costoso e accedere alla proprietà della casa vista come una "sicurezza" per il futuro rispetto a problemi di sfratti, di aumenti incontrollabili dell'affitto, ecc., oltre che di svalutazione dei risparmi. Questa parte della domanda è stata fortemente sostenuta da continue politiche di facilitazione all'accesso alla casa in proprietà attraverso mutui agevolati, esenzioni fiscali, e così via.

Anche in questo caso si trattava di una domanda di nuove abitazioni relativamente facile da prefigurare e per la quale un calcolo a mc abitante poteva ancora funzionare.

Infine la domanda era determinata in una situazione demografica equilibrata, nella quale la natalità aveva ancora un peso rilevante nell'aumento della popolazione e la riduzione della mortalità portava rapidamente ad una attesa di vita impensabile solo pochi decenni prima. Anche queste componenti demografiche creavano una domanda di abitazioni prevedibile per rispondere a bisogni familiari di spazio abitativo crescenti, con modelli che avevano assunto trend mai registrati nei periodi precedenti: si considerava ormai un diritto che ogni figlio avesse la propria stanza, che ogni abitazione avesse soggiorno, salotto e altri locali indipendenti dalla cucina, ecc.. Le condizioni abitative dalle quali si usciva, di soggiornare nella cucina, di avere una camera per i genitori con la possibilità di contenere il letto per il bambino piccolo e una sola camera in comune per i figli di età più grande era visto, e lo era veramente, come il retaggio di un passato di povertà dal quale si voleva rapidamente uscire e dal quale la nuova relativa agiatezza, frutto del boom economico post bellico, consentiva di uscire.

Oggi tutto questo sembra non più vero. Le analisi sul patrimonio abitativo evidenziano che gli obiettivi di modi abitativi più ricchi e articolati sono stati ampiamente raggiunti. Restano, ovviamente alcune fasce a reddito basso che non hanno potuto godere di questo miglioramento generale, ma si tratta di "minoranze" in una situazione generale che si può definire eccellente anche rispetto agli altri paesi europei che hanno forse avuto maggior attenzione ad altri consumi rispetto a quelli abitativi e ad altri valori (per esempio il livello di istruzione) o ad altri tipi di investimento, prima nella produzione e poi nei consumi anche abitativi (per es. in Germania).

Queste "minoranze" sono categorie particolari come per esempio anziani pensionati, giovani che non riescono ad entrare in un mercato del lavoro stabile e sufficientemente protetto da consentire loro di investire su un lungo periodo nell'abitazione, immigrati da paesi esteri che vengono nel nostro paese non perché la domanda di lavoro sia tale, come era stato in passato per le grandi migrazioni interne, da garantire di trovare un posto di lavoro e un salario fisso, quanto piuttosto spinti dalla necessità di fuggire da paesi in cui non è più garantita neppure la sopravvivenza.

D'altro canto si è visto come gli andamenti demografici siano mutati profondamente: riduzione della natalità, riduzione del numero di componenti per famiglia, aumento della quota di anziani sul totale della popolazione, ecc.. Se questo è vero, sembra difficile riproporre oggi modalità di calcolo utilizzate in passato.

Dalle previsioni demografiche formulate nel capitolo relativo sembra emergere un dato importante a questo riguardo: la domanda futura di abitazioni non sarà più determinata dai nuovi singoli abitanti (dalla nuova quota di popolazione) e dalla loro armonica ricomposizione in famiglie tipo "normali" quanto piuttosto da famiglie che si formano per altre ragioni.

Si è visto che le nuove famiglie saranno nel prossimo decennio circa 1.750 in più di quelle attuali e che questa quantità sarà frutto molto di più della ulteriore frammentazione delle famiglie esistenti piuttosto che delle nuove famiglie che si formeranno attraverso i nuovi abitanti. Queste nuove famiglie non saranno sicuramente disposte alla convivenza, ma vorranno avere a disposizione una loro abitazione. Già oggi sembra che le giovani coppie siano piuttosto disposte a rimandare la formazione del nuovo nucleo che a sottostare a condizioni abitative considerate inadeguate. E questa domanda espressa e inespressa forma la gran parte della nuova quota di abitazioni richieste in futuro nel comune di Empoli. Nel prossimo decennio ci sarà quindi una domanda di 1.750 abitazioni.

La dimensione media degli alloggi di Empoli è dagli ultimi dati statistici disponibili di circa 100 mq di superficie utile, il che vuol dire circa 130 mq di superficie lorda, comprendendo anche la quota parte dei sistemi distributivi e delle parti comuni, e cioè circa 429 mc per abitazione. Si hanno quindi oggi circa 151 mc per abitante. Anche volendo mantenere per il calcolo del fabbisogno abitativo l'attuale standard abitativo di 150 mc/abitante si dovrebbero prevedere abitazioni con un volume compreso tra i 410 e i 450 mc ciascuna. Considerando i consumi abitativi attuali si può ragionevolmente propendere per abitazioni di 450 mc.

Se questo è vero la domanda sarà data da 1750 x 450 mc = 787.500 mc se si ritiene di dover rispondere a tale domanda solo attraverso la nuova edificazione.

Tuttavia bisogna considerare il patrimonio non utilizzato esistente e predisporre una corretta politica abitativa per incentivarne al riuso.

La produzione edilizia residenziale dal 1992 (compreso) al 1997 è stata di 367.644 mc. e cioè mediamente 61.274 mc all'anno. Considerando un volume medio di 450 mc per abitazione si sono prodotte quindi circa 816 abitazioni. Nello stesso periodo si sono formate 706 nuove famiglie che hanno occupato un equivalente numero di alloggi e ne rimangono quindi 110 non occupati. Il totale abitazioni si porta a 16.676 (15.860+816) dei quali 1.208 (1.098+110) non occupati senza considerare che anche in quest'ultimo periodo c'è stata una quota, seppur modesta di uscita di abitazioni verso altri usi.

Ma si è visto nell'analisi dello stock abitativo che la quota realmente disponibile ad essere immessa sul mercato al 1991, escludendo quelle non utilizzate per motivo di "vacanza", "lavoro e/o studio" e "altro", era di 731 abitazioni (quella che nel motivo della non occupazione è indicata come "non utilizzata"). Se si considera realisticamente solo questa quota di patrimonio non occupato da riusare si hanno oggi 841 alloggi disponibili. Se si considera infine quel 3% del totale come la quota di non occupato funzionale al mercato e cioè 500 alloggi (3% di 16.676) ne restano da riutilizzare 341. Gli alloggi da prevedere diventano quindi 1.750-341=1.409 che, con il volume convenzionale considerato per alloggio, portano la domanda residenziale futura a 634.050 mc.

Di questa domanda una piccola parte potrà essere soddisfatta anche attraverso il riuso di alcuni edifici non residenziali per i quali si prevede il recupero. Destinando a questa attività di recupero circa 34.000 mc, la domanda finale di abitazioni è di 600.000 mc.

All'interno di questo fabbisogno, resta da affrontare il problema delle fasce più deboli, quelle "minoranze" di cui si è detto. Si tratterà di "politiche" di accesso all'abitazione che dovranno vedere molto presente e attiva la Pubblica Amministrazione. Nei limiti delle possibilità, oggi minori che in passato, si tratterà di incentivare l'edilizia economica e popolare e quella convenzionata, ma si tratterà anche di prefigurare nuove forme abitative (centri di prima accoglienza, abitazioni particolari per anziani, ecc.), prestando in ogni caso grande attenzione alla loro distribuzione sul territorio. L'obiettivo è di evitare gli errori di alcune scelte del passato che attraverso interventi di grande dimensione hanno stravolto tessuti sociali esistenti (si veda ad esempio l'intervento di Ponte a Elsa), ma soprattutto hanno creato quartieri con una composizione sociale troppo omogenea verso il basso con tutti i problemi che questo comporta. Si tratterà quindi di distribuire questa 'edilizia sociale' in modo più equilibrato e in proporzioni ragionevoli rispetto all'intorno esistente, ma anche rispetto al mix sociale interno ai nuovi interventi, per costituire per quanto possibile tessuti edilizi e sociali più equilibrati.

17.3 Dimensionamento degli insediamenti produttivi

L'art. 24 della legge regionale 16 gennaio 1995 n. 5 include tra i contenuti del Piano Strutturale (art. 24 comma 3 capoverso c) la "definizione delle dimensioni massime ammissibili degli insediamenti e delle funzioni, nonché delle infrastrutture e dei servizi necessari in ciascuna unità territoriale organica elementare".

Il dimensionamento indicato dall'art. 24, per quanto riguarda il settore produttivo, deve tener conto dei tradizionali parametri di valutazione del fabbisogno, ma anche dei criteri che derivano dalle relazioni tra le condizioni oggettive del territorio, desunte dal quadro conoscitivo, e degli obiettivi che l'amministrazione intende raggiungere.

Non è opportuno quindi effettuare proiezioni esclusivamente sulla base della crescita delle attività, quanto piuttosto valutare il "consumo del territorio" che sarebbe necessario allo sviluppo che si intende perseguire e confrontarlo con le necessità di salvaguardia dell'ambiente e delle risorse che derivano dalle analisi del territorio.

La determinazione del fabbisogno è quindi legata alle scelte strategiche dell'Amministrazione e alla domanda del mondo imprenditoriale, ma deve tener conto delle risorse.

Per evitare sprechi di territorio è necessario che le previsioni derivino da analisi fondate su basi quanto più possibile "oggettive"; è opportuno valutare quali attività produttive sono interessate ad ampliamenti o a nuove localizzazioni (attività industriali, artigianali, terziarie collegate alle attività produttive, ecc.) e definire il livello di infrastrutturazione ed i tipi di impianti tecnologici di supporto che queste richiedono.

Il dimensionamento del piano per quanto concerne gli insediamenti produttivi discende in primo luogo dalle conoscenze che si possono ricavare da due gruppi di indagini:

- stima della domanda;

- stima dell'offerta derivante dallo stato di attuazione del PRG.


17.3.1 Stima della domanda endogena

La prima ricognizione sulla domanda si fonda sulle possibili necessità di ampliamento o di trasferimento delle attività presenti sul territorio.

A tal fine, e soprattutto per comprendere le dinamiche odierne della realtà produttiva empolese (limitatamente ai settori artigianale, industriale e commercio all'ingrosso), è stata effettuata un'indagine conoscitiva a "tappeto" attraverso la predisposizione e l'invio di un questionario a oltre 2.000 ditte presenti sul territorio, in cui tra altro si, chiedeva di indicare:

- La necessità o meno di ampliamento;

- La disponibilità al trasferimento;

- Il grado di soddisfazione delle strutture esistenti.

Al questionario hanno risposto 465 ditte, probabilmente quelle con carenze di spazio e più disponibili a ipotesi di nuova localizzazione. Di queste 54 sono industriali, 365 artigianali e 46 del commercio all'ingrosso. Il 40% circa si trova in aree industriali, ma il 29% in aree residenziali e circa il 5,5% in aree agricole. Il 25% di coloro che hanno risposto hanno necessità di ampliamento e il 40% circa è in affitto. (tab. 88 e graf. 13)

Dall'indagine, emerge una realtà economica molto dinamica: un terzo di coloro che hanno risposto dichiarano di avere un'attività economica in espansione.

La possibilità di espansione economica è subordinata all'esigenza di aumentare la superficie destinata alla produzione: 99 delle 118 richieste di ampliamento (83%) sono legate ad attività economiche in espansione. Altre richieste di ampliamento sono supportate da motivazioni indipendenti dall'andamento economico, non per questo meno importanti: necessità di razionalizzazione degli spazi e delle strutture esistenti in vista anche delle recenti leggi in materia di sicurezza sui luoghi di lavoro.

Nel questionario veniva chiesto di specificare la superficie utile di ampliamento ritenuta necessaria. Complessivamente le superfici richieste sommano a 145.134 mq, con una media di 1.437 mq a richiesta. Nella fattispecie le richieste sono così raggruppabili:

Dimensione media richiesta n richieste

<100 mq 23

100-250 mq 12

250-500 mq 19

500-1000 mq 24

>1000 mq 23

Sup. non indicata 17

La valutazione della disponibilità al trasferimento fa emergere i seguenti dati:

Disponibili n 68 (57.6%)

Non disponibili n 42 (35.6%)

Non risposto n 8 (6.8%)

Ripartendo la superficie di ampliamento richiesta secondo la disponibilità o meno al trasferimento si hanno questi dati:

1. Disponibili al trasferimento

Questionari con superficie di ampliamento specificata n 63 su n 68

Totale Su 71.795 mq

Superficie media a richiesta 1.140 mq

2. Non disponibili al trasferimento

Questionari con superficie di ampliamento specificata n 31 su n 42

Totale Su 62.189 mq

Superficie media a richiesta 2.006 mq

3. Non risposto alla domanda su disponibilità al trasferimento

Questionari con superficie di ampliamento specificata n 7 su n 8;

Totale Su 11.150 mq

Superficie media a richiesta 1.593 mq

Assumendo per le 68 richieste di chi ha dichiarato di avere necessità di ampliamento e di essere disposto al trasferimento una superficie utile media di 1.140 mq, avremo la necessità di impegnare una superficie territoriale di almeno mq 300.000; il dato è stimato per difetto.


17.3.2 Stima della domanda esogena

E' possibile una valutazione della domanda di nuovi insediamenti da un lato attraverso l'analisi degli insediamenti che si sono verificati in passato e dall'altro attraverso le richieste di insediamento pervenute in comune da parte di imprese non presenti sul territorio.

Negli anni 1985-97 sono stati edificati 737.406 mc ad uso industriale artigianale e 187.549 mc ad uso commerciale, pari a circa la metà dell'edificazione totale del periodo.

Se si ipotizzasse per i prossimi 10 anni uno sviluppo simile a quello del passato, si avrebbe un'edificazione di sola edilizia produttiva pari a 614.000 mc circa che corrispondono ad un impegno di superficie territoriale di oltre 400.000 mq.

Accanto al fabbisogno deducibile dall'indagine conoscitiva realizzata con il questionario, vi sono 36 richieste di variante al PRG vigente - relative al periodo 1985-98 - inviate da imprese presenti e non sul territorio.

Distinguendole secondo il richiedente e le possibili implicazioni urbanistiche, sono articolabili in:

motivazione n richieste totale mq

A - nuove localizzazioni legate alla produzione 8 223.181

B - ampliamenti attività esistenti 14 239.607

C - risolvibili con varianti alla normativa di PRG 8

D - cambiamenti di destinazione non legati alla produzione 6 104.225

Totale 567.013

La domanda esogena è quella derivata dalla richiesta di nuove localizzazioni indicata al punto A). Si tratta di ben 223.000 mq richiesti di cui una quota pari a 90.000 mq da una sola importante industria.

Il dato di cui al punto B) è un indicatore delle aspettative maturate nel mondo della produzione, ma che non si ritiene di dover considerare perché sarebbe una duplicazione dei dati emersi dall'indagine alle imprese.

Il punto C) riguarda ancora problemi di ampliamento, di densificazione, di soluzione di particolari problemi, sempre di imprese già insediate, che tuttavia possono essere risolti con modifiche alle normative vigenti o con adeguamenti puntuali da attuare eventualmente con la stesura del nuovo Regolamento Urbanistico.

Il punto D) infine riguarda proprietari di aree agricole che chiedono il cambio di destinazione ad aree industriali. Non è quindi una domanda del mondo produttivo quanto piuttosto una aspettativa di valorizzazione dei terreni, indipendente dal sistema produttivo, che non deve essere considerata nel calcolo del fabbisogno.


17.3.3 Analisi dell'offerta

L'offerta è costituita dalle aree per attività produttive ancora libere, da quelle solo parzialmente utilizzate e infine da quelle in cui è possibile un uso più intensivo. L'analisi attenta dello stato di attuazione del Piano consente un calcolo preciso della aree produttive dell'intero territorio comunale.

Dalla ricognizione delle aree già utilizzate e di quelle residue del PRG vigente emerge che:

- le aree industriali di Carraia e Pontorme sono esaurite;

- la zona del Castelluccio offre disponibilità residue ma è finalizzata alla sola industria vetraria ed è impegnata dalla Zignago Vetro;

- alcune aree minori, disperse sul territorio, non hanno rilevanza ai fini del soddisfacimento del fabbisogno futuro;

- al Terrafino sono al momento libere da edificazione quattro aree di dimensioni modeste per complessivi 128.279 mq; su tre di esse e per complessivi 112.758 mq sono in corso procedure di lottizzazione che ne consentiranno a breve l'edificazione; rimangono quindi disponibili circa 5.500 mq che chiaramente sono irrilevanti nel calcolo del fabbisogno futuro.

In sostanza emerge come sia esaurita quasi completamente con l'ultima lottizzazione in corso al Terrafino la capacità insediativa futura a fini produttivi.

E' possibile in parte un migliore utilizzo di alcuni lotti non completamente sfruttati e anche recuperare a fini produttivi alcune aree e edifici dismessi, traducendoli in termini di offerta, valutandone le possibilità di riuso, di cambiamento di destinazione, dei livelli di ristrutturazione necessari, il livello di infrastrutturazione possibile, il livello di servizi necessari, gli impianti tecnologici da proporre, ma si tratta sempre di quantità modestissime che possono migliorare situazioni esistenti o dare risposta a qualche attività produttiva di minor rilievo, ma non rispondono certo alla domanda futura.


17.3.4 Il fabbisogno di aree produttive

Il fabbisogno futuro di aree è quindi determinato dalla domanda endogena pari a circa 300.000 mq e da una domanda esogena di circa 223.000 mq per un totale di 523.000 mq.

L'offerta ancora disponibile è di circa 128.000 mq, prevedendo l'immissione sul mercato a breve termine delle ultime lottizzazioni al Terrafino. La domanda a cui bisogna dare risposta risulta quindi di circa 400.000 mq.

L'area, o le aree, con cui far fronte a questo fabbisogno devono essere valutate in termini di sostenibilità e confrontate con i problemi emersi dalle analisi e relativi a:

  • Aree vulnerate;
  • Aree esondate;
  • Vulnerabilità all'inquinamento;
  • Salvaguardia delle risorse idropotabili;
  • Rischio idraulico;
  • Intereresse agricolo e paesaggistico.

La qualità delle infrastrutture e dei servizi sembra relativamente buona. Le risposte al questionario su questi temi danno valutazioni comprese tra buona e sufficiente che si aggirano attorno al 60-80%. Bisogna fare ovviamente attenzione a chi non risponde, anche se è probabile che la non risposta alla domanda sui servizi di depurazione e sulle reti telematiche sia dovuta alla non necessità di questo tipo di servizi. (graf. 14)

In ogni caso sembra importante porre attenzione alle nuove infrastrutture e alle dotazioni di servizi alle imprese e agli addetti, creare le connessioni con aree esterne che possono contribuire al miglioramento dell'ambiente produttivo (aree sportive, parchi, alberghi, banche, uffici postali, uffici pubblici in genere). Questi punti costituiscono criteri di progettazione di cui tenere conto per caratterizzare le nuove aree. Ma si tratta anche di migliorare le aree esistenti attraverso criteri simili.


17.4 Il fabbisogno del settore del commercio

Il fabbisogno del settore commerciale è ricavato dallo "Studio del settore del commercio" del novembre 1998 predisposto dalla CRESTAT per l'Amministrazione comunale.

Tale studio analizza il settore a partire dalla situazione attuale e ipotizzando le esigenze future sulla base degli andamenti demografici previsti per il 2011.

La previsione della popolazione al 2011 è fatta applicando alla popolazione comunale gli indici di crescita, individuati dal Centro Statistiche Aziendali per conto della Regione Toscana, relativi alla zona socio sanitaria empolese USL 11 - Empoli. Con questo metodo si giunge a prefigurare una popolazione al 2011 di 44.829 abitanti, con un aumento rispetto all'anno di riferimento (1996) di 1.418 unità. Si tratta di una quantità di nuovi abitanti molto superiore a quella calcolata per la redazione del PRG che considera, in relazione a tutte le considerazioni fatte al paragrafo 17.1, un aumento di circa 300 persone, più le 119 insediate tra 1996 e 1997. Si tatta in ogni caso di 1000 persone in più che non dovrebbero modificare in modo significativo il fabbisogno futuro. Si dovrà solo, nella stesura del Regolamento Urbanistico, avere un atteggiamento prudente nelle previsioni di superfici commerciali rispetto al fabbisogno massimo così individuato.

Sono stati analizzati anche i movimenti pendolari (sui dati Istat '91) per valutare la mobilità delle persone e il livello di attrazione di Empoli rispetto al contesto. Risultano 15.995 spostamenti interni al comune, 6.873 in uscita e 9.192 in entrata, con un saldo positivo di 2.319 entrate. I movimenti pendolari indicano un saldo positivo del comune che caratterizza Empoli come polo attrattore, anche se a nostro avviso non sono molto significativi per il settore del commercio che, per sua natura, comporta spostamenti di tipo opzionale. D'altra parte la conoscenza dei movimenti opzionali avrebbe richiesto una indagine ad hoc molto gravosa.

Infine è stata predisposta un'indagine diretta presso alcuni esercizi commerciali per valutare le motivazioni e i comportamenti dei clienti in funzione dell'età, della composizione della famiglia, ecc..

In generale lo studio conferma il ruolo di centro di riferimento di Empoli rispetto ad un contesto molto più ampio del suo territorio comunale e in particolare del "Centro Storico" e della zona "Centro".


17.4.1 L'offerta commerciale di Empoli

La dotazione del comune è oggi di 807 esercizi in sede fissa con una superficie di vendita complessiva pari a 80.222 mq, con una superficie media di 99,41 mq per punto vendita e 53,79 residenti per esercizio (67 media nazionale, 55 media regionale).

Gli esercizi alimentari con tabella prevalente sono 179 (il 22,18%) ed hanno una superficie di vendita complessiva di 12.517 mq (il 15,60% della superficie totale) e una superficie media di 69,93 mq.

Gli esercizi non alimentari sono 624 ed hanno una superficie di vendita complessiva di 63.604 mq e una dimensione media di 101,93 mq. Tra questi, i negozi di abbigliamento pesano per il 22,32% in termini di esercizi e per il 22% in termini di superficie e la loro superficie media è di 110,72 mq; i negozi di mobili ed elettrodomestici pesano per il 7,7% in termini di numero e per il 13,7% in termini di superficie ed hanno una superficie media di 180,85 mq.

Il peso sull'economia complessiva comunale del settore del commercio al dettaglio e del commercio di autoveicoli e vendita carburante è ricavabile solo dai dati del censimento dell'industria del 1991. Secondo questi dati le imprese erano 843 (926 unità locali) e cioè il 22,25 del totale imprese (21,79% delle unità locali). La dimensione media delle imprese era di 2,88 addetti impresa (2,44 addetti unità locale) contro una media del totale delle imprese di 3,76 (3,95 per unità locale).

Nella tabella n. 89 è indicata la distribuzione per zone significative al dicembre 1997 degli esercizi disaggregati per tipologia merceologica. Le zone non corrispondono esattamente alle Utoe, ma possono facilmente essere ad esse riportate per quantificare sia la dotazione che il fabbisogno.

Nella tabella n. 90 si confrontano le percentuali di popolazione, esercizi e superfici articolate per zone e per esercizi in complesso, alimentari ed extra-alimentari.

La zona "Centro Storico" conferma il suo ruolo di polo commerciale primario: in esso si concentra il 35,81% degli esercizi e il 27,55% della superficie di vendita, rispetto ad una popolazione residente di circa il 5% del totale.

Nella zona "Centro" si ha una situazione più equilibrata: con una popolazione pari al 23% del totale si ha il 26,64% degli esercizi e il 26,27% della superficie.

La zona "Serravalle - Pontorme" è equilibrata in termini percentuali di abitanti (16,46%) e di superfici di vendita (17,21%), con una percentuale di esercizi inferiore (8,30%), il che significa ovviamente esercizi di maggiori dimensioni.

La zona "Ponte a Elsa" è la più equilibrata in termini di percentuale di abitanti, numero di esercizi e superfici (rispettivamente 7,30%, 6,82% e 7,35%).

Le altre zone presentano sempre una percentuale di abitanti superiore sia alla percentuale del numero di esercizi che alla percentuale di superficie di vendita, con punte particolarmente significative nelle zone: "Ponzano - Carraia", "Avane - S. Maria" e "Pozzale - Case nuove".


17.4.2 Il fabbisogno commerciale

Lo studio della CRESTAT SCRL individua il fabbisogno di aree commerciali a partire dai dati sullo stato di fatto e dalla determinazione dell'entità della domanda rappresentata dalla spesa globale dei consumi della popolazione residente e dei flussi gravitazionali.

Lo studio non esplicita le modalità e i calcoli con cui si è pervenuti alla stima del fabbisogno, ma vengono presentati i risultati per ciascuna zona di studio.

Il "Centro Storico" non risulta avere necessità particolari né nel settore alimentare né in quello extra-alimentare, se non quella di una ulteriore qualificazione e specializzazione.

Le altre zone presentano i seguenti fabbisogni espressi in termini di superfici di vendita:

Centro: 1700 mq

Serravalle - Pontorme: 3000 mq

Ponzano - Carraia: 1200 mq

Avane - S. Maria: 4000 mq

Pozzale - Case Nuove: 1200 mq

Monterappoli: 200 mq

Fontanella - S. Andrea: 400 mq

Ponte a Elsa: 1000 mq

Marcignana: 900 mq

Complessivamente si tratta di un fabbisogno 13.600 mq di superficie di vendita che corrisponde ad un incremento della dotazione attuale del 16,95%.


17.4.3 La grande distribuzione

Il sistema della grande distribuzione sfugge alle possibilità di stima del fabbisogno a livello comunale. Da un lato tali centri hanno un bacino di utenza molto superiore a quello di un singolo comune e quindi bisognerebbe predisporre uno studio di area più vasta, dall'altro, proprio per questo ruolo sovracomunale, la determinazione della localizzazione dei centri della grande distribuzione è di competenza della Regione. La Regione Toscana a suo tempo ha individuato due centri per la grande distribuzione nel comune di Empoli: uno ad est ed uno ad ovest del centro cittadino.

Quello ad est è di dimensioni più contenute (2900 mq di vendita) e si localizza sulla SS n. 67 proprio nel tratto da riqualificare "come strada mercato". Data la sua dimensione non dovrebbe comportare problemi particolari e potrebbe in parte rispondere al fabbisogno della zona "Serravalle - Pontorme".

Quello ad ovest ha una autorizzazione per una superficie di vendita di 3000 mq (del. G.R. n. 11261 del 27/12/1991) che sommati al trasferimento di una licenza in essere più il 20% di ampliamento portano ad una superficie di vendita per l'ipermercato di 6000 mq. A questi vanno aggiunti i negozi complementari. Un centro commerciale di queste dimensioni è molto più complesso in termini di localizzazione soprattutto per quanto concerne l'accessibilità automobilistica. Per questa ragione la sua localizzazione è prevista in adiacenza allo svincolo della nuova SS 429 con la superstrada e con via Allamanni. Si considera quindi prioritaria la costruzione dello svincolo, almeno del tratto di raccordo tra la via Allamanni e la superstrada, prima di procedere alla sua realizzazione. Si considera infine di grande importanza una configurazione architettonica e delle sistemazioni esterne che si inserisca nel tessuto circostante in modo da qualificare lo spazio urbano soprattutto nel suo fronte verso il nuovo tratto della via Raffaello Sanzio.